林某、杨某某与美籍华人张某某房屋买卖合同纠纷案

      案情简介：2009年12月14日，卖方林某、杨某某与买方美籍华人张某某通过成都市某房地产经纪有限公司（以下简称某房地产经纪公司）介绍签订《房屋转让合约》。该合同第1条约定，卖方将其所有的位于成都市武侯区人民南路四段一处建筑面积为172.5平方米的房屋及其设备转让给买方。该合同第3条约定，转让成交价为1,865,000元，签订本合同之时买方向卖方支付定金10万元，余款1,765,000元为第二部分楼款，买卖双方至成都市房地产交易中心办理过户手续之前，买方应付清首付款（总房款减去银行承诺贷款部分）；买方在双方合同生效后七个工作日内提交贷款资料，如因其个人资信问题未经银行审核通过等原因导致该合同最终不能履行，则视买方违约；买卖双方至迟于2010年1月31日前到成都市房地产交易中心签订《成都市存量房买卖合同》，否则视为违约。合约第5条约定，卖方须于收到全款当日将物业交予买方使用，卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按物业成交价的千分之一向买房支付违约金。该合同第15条约定，合同签订后，买卖双方除不可抗力外，双方均须按合同内容执行……。该合同第22条约定,卖方同意买方按揭及房产过户时可指定人姓名办理。在办理银行按买卖双方还就其他事宜进行了约定。

     合同生效后，买方支付了定金，并积极办理贷款手续。卖方按约定提前还清了该房屋的银行按揭贷款。因买方系美籍华人，在中国贷款存在诸多障碍，遂欲让桑某某为其贷款。由于信贷政策调整，中信银行贷款额度已满，桑某某的贷款申请已安排在该行当年2月份的信贷额度。买方未能及时办好按揭贷款手续，遂要求卖方签订补充协议，延长合同约定的过户期限，遭到卖方拒绝。由于买方（原告）认为卖方拒不履行签订《成都市存量房买卖合同》及交付房屋的义务，存在违约行为，遂起诉至法院，要求卖方（被告）支付其因迟延交付房屋的违约金262,965元(计算到2010年6月21日),并保留要求二被告承担其他责任的权利。

      律师代理：二被告林某某、杨某某为维护自身合法权益遂委托四川同方正律师事务所律师王蓬勃代理应诉。王蓬勃律师在庭审中提出如下代理意见：一、被告从签订合同开始就一直在积极的履行自己的义务，按合同约定提前办理本案房屋还贷的相关手续，解除了标的物上设定的抵押，并将房屋产权证和土地使用证交给了某房地产经纪公司，签订延长过户期限的补充协议不是被告的义务，被告根本不存在违约行为。二、签订《成都市存量房买卖合同》系办理房屋过户手续的一部分，支付首付是签订《成都市存量房买卖合同》的前提，原告没有按时办理好贷款手续，没有履行支付首付款的义务，被告有权行使先履行抗辩权拒绝原告交付房屋的要求。三、被告不存在违约行为,不应当承担违约责任，应当承担违约责任的是原告。

      法院判决：法院认为，原、被告自愿签订的《房屋转让合约》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律之规定，故该合同合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自的义务。到成都市房地产交易中心签订《成都市存量房买卖合同》是原、被告双方办理房屋过户手续的程序和前提。按照该合同约定，原告应在双方办理房屋过户手续前付清首付款，因此，只有原告付清了首付款后双方才能签订《成都市存量房买卖合同》。而签订《成都市存量房买卖合同》最迟应在2010年1月31日前，由此可确定原告应在该时间前办好房屋按揭贷款，付清首付款。由于原告未能及时办好按揭贷款，履行自己的义务，二被告可行使先履行抗辩权而不履行与原告签订《成都市存量房买卖合同》义务，并可以拒绝交付房屋。同时，签订《补充协议》也不是二被告的义务，因此，原告要求二被告承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，判决如下：

     驳回原告张某某的诉讼请求。

案件受理费5，245元，减半收取2，622.5元由原告张某某承担。

     附：代理词

                                            代 理 词

审判员：

     四川同方正律师事务所接受林某、杨某某的委托，指派我代理林某、杨某某与张某某房屋买卖纠纷一案，现根据本案事实、庭审焦点及相关法律规定，发表以下代理意见：

     一、被告从签订合同开始就一直在积极的履行自己的义务，并不存在违约行为

     2009年12月14日，原被告双方在某房地产经纪公司的居间下签订了《房屋转让合约》，该合同是双方真实的意思表示，且内容并未违反相关法律、法规或者社会公共利益，故双方签订的合同成立并生效。12月15日，被告即到上海浦东发展银行成都分行营业部办理了提前还贷的相关手续，解除了标的物上设定的抵押权，将房屋解压，并将房屋产权证和土地使用证交给了某房地产经纪公司。2010年元旦后的第一个工作日,被告来到成都协助原告到担保公司办理了有关贷款的手续。2010年1月30日被告又来到成都，第二天即1月31日就按照合同约定到成都市房管局准备办理相关房屋过户手续，而原告却违反合同约定，由于自己的原因未办好银行按揭贷款手续，且未支付一分钱的首付，被告到成都后就催原告到成都市房管局办理包括签订《成都市存量房买卖合同》在内的过户手续，而原告始终未到成都市房管局，导致被告在成都滞留到2月3日,在没有原告及某房地产经纪公司肯定答复和证明何时能够付款、过户的情况下，才无奈离开成都。是谁在违约，显而易见。被告从合同生效后就积极为房屋的顺利过户做准备，并且已经履行了相关的合同义务。原告未积极履行贷款、支付购房首付等合同义务，未表现出积极、真心交易的态度，违反民法的诚实信用原则。

     二、原告没有按时办理好贷款手续，没有履行支付首付款的义务，被告有权行使先履行抗辩权拒绝原告交付房屋的要求

     （一）签订延长过户期限的补充协议不是被告的义务。原告诉称，某房地产经纪公司于2010年1月20日通知原被告双方签订延长过户期限的补充协议。其实，原告从未收到过签订延长过户期限的补充协议的通知。况且，补充协议的签订要出于双方的自愿，原告不能因为自己的原因未能办理好贷款手续，就把这一风险转嫁给被告而要求被告签订补充协议。既然是协议当然应当双方自愿，被告完全可以拒绝和原告签订补充协议。既然双方没有对签订补充协议达成一致的意见，那么就应该按照合同的约定履行自己的义务。由于原告的原因致使合同不能顺利履行，导致被告面临丧失交易机会，承担国家对房地产调控、房价暴跌的风险，这种责任应由原告来承担。

     （二）《个人借款合同》系伪证，且与本案无关；未能办理好贷款手续是原告的资信出了问题，应属原告违约。原告诉称：“由于银行调整年度信贷规模，未能及时审批原告的贷款申请”，这在法律上不构成变更合同的法定事由。而原告在庭审中称：由于被告提交资料迟延，导致办理贷款手续迟延。原告前后两次的说法自相矛盾，完全不尊重事实。被告是按时提交了贷款的相关资料，并非被告的原因导致办理贷款手续迟延。我们至今也没有见到原告申请贷款而向银行提供的诸如经公证和认证的资信证明、身份证明、婚姻证明等材料。原告还诉称：“原告的银行按揭贷款手续于2010年2月3日获银行批准，原告及某房地产经纪公司立即以电话及快递方式通知二被告办理房产过户手续，但二被告仍予以拒绝。”但我们至今未见到以原告的名义办理的银行按揭贷款手续获银行批准的证据，其提交的与本案无关的桑某某的《个人借款合同》上也没有具体时间。

     原告在庭审中称，合同约定：“卖方同意买方在办理银行按揭及房产过户时可指定人姓名办理”，因此认为原告可以他人的名义办理银行按揭贷款手续。被告认为这种认识是错误的。银行按揭的本义是原告将从被告处所购的房产作抵押与银行签订借款合同，借款人应是原告而不是他人。“可指定人姓名办理”只能理解为可以委托他人办理。《房屋转让合约》约定原告采用按揭方式进行付款，那么原告在将被告的房屋过户后，以该房屋作为抵押向银行贷款，借款人应是原告本人而非他人，因此原告提供的桑某某与中信银行签订的《个人借款合同》与本案没有任何关系。原告所提交的《个人借款合同》没有时间，而且合同上注明桑某某是将被告的房产作抵押来进行贷款，但被告还未将户名变更为他人，桑某某又怎么可能成为抵押人的呢？原告还故意将提交给法庭的《抵押物清单》弄得模糊不清，导致看不清楚抵押物地址和房屋产权证编号，其用意是想蒙混过关。该证据明显是伪证，是不能被采用的！从以上可以看出，原告有1个半月的充足时间去办理贷款手续，而其根本没有按时办理好银行按揭贷款手续，不能办理该手续是其自身原因造成的。《房屋转让合约》约定：“因买方资信问题未经银行审核通过等原因导致本合同最终不能履行，则视为买方违约”，因此，原告因资信问题未能办理好贷款手续，应属违约行为。

     （三）签订《成都市存量房买卖合同》系办理房屋过户手续的一部分，支付首付是签订《成都市存量房买卖合同》的前提。原告认为，应先签订《成都市存量房买卖合同》，再支付首付款。被告认为，这种认识是错误的。《房屋转让合约》第三条第二款约定：“买方须支付不低于人民币总房款减去银行承诺贷款部分为购买该物业首付款，在买卖双方至成都市房地产交易中心办理过户手续之前由买方付清。”该约定意思是，办理过户手续之前必须要先支付完首付。双方已经签订了《房屋转让合约》，签订《成都市存量房买卖合同》只是办理过户手续的一部分，不会影响银行贷款的审批，银行最终能否批准贷款在于买方的资信和是否足额支付了首付。况且，被告也是按时到成都市房地产交易中心等待签订相关手续，而原告根本没有到场。按照原被告双方签订的《房屋转让合约》约定，一次性付款方式约定为第二部分楼款必须在至成都市房地产交易中心签署《成都市存量房买卖合同》并办理产权过户手续之前由买房付清，而双方约定的付款方式为先支付首付，余款采用银行按揭贷款。从合同的本义来看，可以推定双方应至迟于2010年1月31日到成都市房地产交易中心签署《成都市存量房买卖合同》并办理产权过户手续，在此之前原告需支付首付款，否则视为违约。原告诉称“由于银行调整年度信贷规模，未能及时审批原告的贷款申请，导致原被告双方不能按照房屋买卖合同的约定的期限办理房屋过户手续，”《房屋转让合约》没有具体约定办理房屋过户手续的期限，但从原告的上述诉称来看，原告是认可办理房屋过户手续是有期限的，从合约的整体来理解，也可以得出办理房屋过户手续和签署《成都市存量房屋买卖合同》应是同一期限，即2010年1月31日前。

     （四）首付的最低金额是可以确定的，原告支付的定金远未达到首付的最低金额，支付首付也不需等待银行贷款。按照原被告双方签订的《房屋转让合约》第3条d）项约定：“银行贷款承诺之金额由银行约定时间支付予卖方”，因此原告认为首付款的金额不确定。被告认为首付款的最低金额是可以确定的。根据2007年9月27日发布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第三条规定：“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。”因此原告的首付金额应不低于总房价1865000元的30%，即559500元，而原告的首付仅10万元，远远不够。《中国人民银行关于调整信贷住房政策有关事宜的通知》（银发[2006]184号）也有该首付比例的规定。因此，原告以首付金额不确定无法支付首付款为由的主张不能成立，原告支付的定金远未达到首付的最低金额。同时，原告支付除首付外的余款需要等待银行的按揭贷款，而支付首付不需等待银行贷款，是须在办理房屋过户手续前履行的。

     （五）原告未支付首付，被告有权行使先履行抗辩权的规定，拒绝履行办理过户手续。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告在2010年1月31日前不但因为其自身的原因没有办理好贷款手续，也没有再支付首付款，而办好银行按揭贷款和支付首付是原告应当先履行的合同义务，作为后履行一方的被告当然有权行使上述合同法规定的先履行抗辩权，拒绝原告提出的包括签署《成都市存量房买卖合同》在内的过户登记手续的要求。

     三、被告不存在违约行为,不应当承担违约责任，应当承担违约责任的是原告

     根据原被告双方签订的《房屋转让合约》第五条之约定：“买卖双方协商同意，卖方须于收到全款当日将物业交予买方使用，卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按物业成交价的千分之一向买房支付违约金。”被告仅收到原告的10万元定金，根本没有收到被告的包括首付款和贷款的全部房款，原告要求被告交付房屋的条件还未成就，被告怎么会将房屋交给原告，原告又怎能有权利依照上述约定要求被告承担逾期交付房屋的违约金呢！被告同样可以行使先履行抗辩权,拒绝原告交付房屋的要求。相反，由于原告的原因致使房屋买卖合同不能履行，被告所收取的10万元定金可以不予退还，原告还应按照《房屋转让合约》的约定承担相应的违约责任。

     综上所述，原告并没有按照合同的约定办理好银行贷款手续，也没有履行支付房款的义务，致使房屋买卖合同不能履行，原告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告方没有违约行为，不应该承担违约责任。

     以上代理意见，望法庭予以充分考虑。

                          四川同方正律师事务所

                          律师： 王蓬勃

                          二○一○年九月十五日